降准利好房地产市场有限 银行开发贷持续收紧

王柯瑾

近日，央行发布公告称，决定于9月16日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，并对部分城商行定向下调存款准备金率1个百分点。

有市场人士担心降准是否可能再次将大量资金引入房地产市场。但随着今年以来监管出台的多轮调控措施，房地产市场“金九银十”的利好局面或将不复存在。

此外，近日《中国经营报》记者从多家银行机构获悉，房地产开发贷仍处于收紧状态。有银行内部人士表示：“近期行业收到不止一个窗口指导，下半年房地产业务上规模几乎不可能。”

“涉房贷”稳中有降

近日，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。除此之外，为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再额外对仅在省级行政区域内经营的城商行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“降准可以降低资金成本，但银行对房企授信的基调还是没有变，仍以从紧为主，这也跟房地产市场调控有关，尤其是监管对违规资金进入房市进行管控。从这个角度来讲，当前银行开发贷还是继续保持从紧状态。此外，从最新的房企土地报告来看，企业拿地规模降低、购地增速是往下走的，也与企业资金链收紧有关。”

近年来，在“房住不炒”的指引下，银行业涉房贷款的增速开始呈现下行趋势。根据央行《金融机构贷款投向统计报告》，2019年二季度末，房地产开发贷款余额为11.04万亿元，同比增长14.6%，增速比上季末低4.3个百分点。2019年二季度末，人民币房地产贷款余额为41.91万亿元，同比增长17.1%，增速比上季末低1.6个百分点。另外，根据国家统计局数据，2019年1~7月份，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%，但增速比1~6月份回落0.3个百分点。

从银行机构方面看，记者在建设银行(7.140, 0.00, 0.00%)中报发布会了解到，截至6月末，建行房地产开发类贷款余额为3910.93 亿元，较上年末增加254.39亿元，上半年建行的房地产开发贷增速同比下降6.55个百分点，不良率为0.81%，较年初下降0.3个百分点。

建设银行副行长纪志宏表示，建行一直严格落实“房住不炒”的调控政策导向，审慎推进房地产开发贷业务。其称，上半年房地产开发贷增速同比下降，下一步，建行会继续按照调控政策导向，推动贷款结构调整，秉持差别化、审慎、择优原则，进一步严控房地产开发贷准入标准，对企业的资质、资产负债率、净资产会有比较严格的标准要求，严格贯彻落实监管政策，确保房地产开放贷款合规发展，加强资金用途等方面监管。

“开发贷”只紧不松

今年以来，随着房地产市场的不断调控，银行机构对于房地产开发贷一直处于审慎状态。有银行机构人士表示：“今年收到不止一个窗口指导。”

9月11日，银保监会首席风险官、新闻发言人、办公厅主任肖远企在银保监会通气会上表示，调整信贷结构是进行时，没有完成时。他表示从优化信贷结构的角度来说，对于银行而言，要按照银行经营的规则，该提资本提资本，授信集中度要遵循标准；监管部门没有控制房地产企业贷款增量，银行对房地产行业授信要遵循国家房地产调控规则，同时要遵循监管规则；过去有银行与房企合谋，通过表外资金，违规绕道“输血”房地产，监管部门压降的主要是这些资产。

不过，记者在采访中了解到，多家银行对房地产开发贷态度依然谨慎。中信银行(5.840, 0.02,0.34%)华北地区某分行信贷人士对记者表示，近两年房地产开发贷款审批一直比较严格，近期其所在的银行基本没有发放开发贷，“除非项目非常好，且在准入名单范围内”。

关于房地产开发贷款的风险，某股份行北京分行信贷人士表示：“开发贷还款来源主要是开发楼盘的销售回款。项目贷款本金金额一般较大，贷款期限一般为中长期，时间长、利息成本也较高，如果项目建成后销售得不好，是有违约风险的。”

该人士表示，其从做过的房地产贷款项目中向企业了解到，目前部分房地产企业的融资成本比较高，有的房地产企业发债的利率比银行贷款利率高很多。“因此，如果销售端出现问题，不能正常回款，那就存在较大风险。此外，还有一些房地产企业涉嫌非法集资，如果出现什么纠纷，也可能会牵涉到为其放款银行的资金安全。”

关于银行机构如何落实房地产政策调控以及调整信贷结构等，总部位于南方的某股份行总行人士告诉记者：“一是严格控制准入标准，比如四证的情况、资质、保证金等；二是名单制管理，全国的房产企业必须在总行名单内才可以合作；三是区域管理，比如属地化原则，不能跨区域授信，只能在经营机构辖区内的城区或者县域；有的管得更严的甚至会直接要求只能做市区业务等。”其表示，各家银行对房地产企业贷款的调整大致相似，只是程度和细节指标的不同，单一项目会根据实际情况设置更多的落实条件等等，关键是严控资金违规流入房地产领域。

关于对房地产开发贷的业务，北京某股份行人士表示，其所在的机构会控制总量，同时下半年主要鼓励中长期贷款，鼓励资金进入制造业等实体经济。

除此之外，记者从北京某房地产企业管理人士处了解到，目前银行对房地产贷款确实处于收紧状态，主要表现在：部分银行已明确对土地款前端融资表示禁止，对开发贷严格要求审核“432条件”，对城市旧改贷严格审核，同时对涉及房地产业务的审批权很多银行已收回总部。目前很多银行虽然已下达开发贷等贷款批复，但实际放款有所收紧，因此也倒逼越来越多的开发商往银行、信托之外的私募、金交所或金交中心、股交所、金控平台等高成本的资金渠道靠拢，房地产企业融资面临一定压力。