事关1000亿资金！REITs项目迎重磅指引，要求合理确定战配比例，不打价格战-全球消息

基础设施REITs市场推动常态化发行又有最新举措。

5月12日，证监会指导证券交易所修订了REITs审核关注事项指引。同日，沪深两市交易所对外发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》的通知，进一步完善基础设施REITs审核关注事项，明确产业园区、收费公路两类成熟资产的审核标准，并强化信息披露要求。

深交所表示，此次《REITs审核关注事项指引》的修订突出以“管资产”为核心，进一步优化REITs审核关注事项，强化信息披露要求，按照“成熟一类、推出一类”的原则，明确产业园区、收费公路两大类资产的审核标准，提高成熟类型资产的推荐审核透明度，加快发行上市节奏，进一步健全并发挥基础设施REITs市场功能，推动REITs市场高质量发展。

(相关资料图)

《REITs审核关注事项指引》从基础设施项目评估、准入门槛、产品设计、交易安排等多个章节对REIT项目进行了规范。

图：上交所发布《REITs审核关注事项指引》 来源：上交所

具体来看，一是细化业务参与机构、评估和现金流要求。加强原始权益人约束，要求原始权益人向基础设施基金转让项目公司股权不得新增地方政府隐性债务，取得的回收资金用途应当符合国家产业政策；规范中介机构选聘，要求管理人聘请专业机构应当遵循最少必需原则，且专业机构应当具有依法从事相关金融业务的资质；细化评估和现金流要求，明确评估报告与可供分配金额测算报告对基础设施项目现金流预测结果的差异比例超过百分之五的，管理人应当披露原因。同时，强化基础设施项目资本性支出安排及其合理性的披露要求。

二是规范产品设计要求。明确基金控制要求，要求基础设施基金取得基础设施项目完全所有权或者经营权利;细化产品命名规范，要求基础设施基金名称与资产支持证券名称应当表明基金的类别和投资特征，不得误导投资者；强化风险防控，要求基金管理人设置二级市场异常波动风险防控安排，合理确定战略配售比例，保证首次发售上市后流通份额适度充裕；明确基金经理要求，存在兼任情形的，要求基金管理人充分论证基金经理的专业胜任能力和兼任安排的合理性；规范费用收取水平，要求基金管理费、财务顾问费水平能够覆盖展业成本，相关参与机构不得以明显低于行业定价水平等不正当竞争方式招揽业务。

业内人士认为，此次对产品设计的指引要求，直指目前REIT市场招投标的“价格战”乱象。“目前全国的资管机构都在各地找项目，为了拿下好的资产项目，甚至0费率。”该人士表示。

此前， 兴银基金中标的云南云投中裕能源有限公司基础设施REITs项目（云投中裕能源公募REITs）就被曝出项目发行、托管都是零费率，此举开了行业先河。

3月22日，兴银基金官微发文称，今年2月17日，兴银基金首次中标公募REITs项目——贵州兴义市水务有限责任公司基础设施公募REITs项目（兴义水务公募REITs），打响了兴银基金公募REITs业务首秀。3月20日，兴银基金公募REITs团队再中标云投中裕能源公募REITs。

就具体报价而言，兴银基金报出的发行阶段费用（包括基金管理人财务顾问费及其他中介费用）费率和托管费率响应报价（%/年）这两项费用均为0费率。这意味着兴银基金将无偿为该项目提供REIT发行阶段的各项服务。

此外，《REITs审核关注事项指引》还着重明确了产业园区、收费公路两大类资产的审核标准、信息披露制度等。

对于产业园区REIT项目，文中要求明确土地性质、转让限制、配套设施入池、租赁合同备案、重要现金流提供方行业属性等合规性关注事项；细化产业园区项目历史运营数据、评估参数、租金减免情况、重要现金流提供方租赁情况、投资协议约束、税收优惠政策等信息披露要求。明确了产业园区基础设施基金涉及的投资性房地产原则上应当采用成本法进行会计计量。

对于收费公路REIT项目，明确收费公路项目资产范围、经营权依据和范围、转让限制、收费标准等合规性关注事项；细化收费公路项目历史运营数据、竞争性交通设施项目影响、评估参数、收费减免情况、资产到期移交安排等信息披露要求；要求管理人对收费公路项目延续或者提升道路通行能力的安排、经营权提前回收风险进行评估，并采取相关应对措施。此外，关注项目隐性质量问题，要求管理人进行核查，原始权益人承诺其提供的安全风险相关资料真实、准确、完整。

图：《REITs审核关注事项指引》对收费公路REIT的信息披露规定 来源：上交所网站

上交所表示，自2020年4月基础设施REITs试点工作启动以来，截至目前，上交所共有20只基础设施REITs获得注册批复，预计最新获批2只REIT产品成功发行后，市场融资规模将超710亿元，回收资金带动新项目投资额将超3300亿元。已获批项目涵盖了仓储物流、产业园区、收费公路、污水处理、清洁能源和保障性租赁住房等多种主流基础设施类型，在盘活存量资产、扩大有效投资方面发挥了重要作用。