sansa2025
7
2025-08-13
(相关资料图)
临近年底，楼市政策的暖意持续不断。
从第二支箭，到金融16条，再到放宽预售资金管理，每项政策的出台，都有极强的针对性。这是自2021年9月底楼市政策边际调整以来，力度最大、措施最为具体的一次房地产“救市”。
资本市场的反应最为迅速。A股房地产开发指数11月以来涨幅已接近20%，是表现最好的行业之一。
港股更加生猛，恒生地产建筑业指数11月暴涨接近30%，在港股上市的民营房企巨头中，龙湖集团、碧桂园半个月内均实现放量翻倍涨幅。
累积效应之下，楼市政策底的信号越来越强。
金融16条：承上启下
11月11日，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从做好房地产行业的融资、保交楼、处理好暴雷房企、保障购房者的权益等四个方面，发布了16条具体措施，政策目标是稳经济、防风险、保民生。
和过往的一些楼市利好相比，金融16条给出的政策基调显然更有针对性，其中有几条重要举措，非常提振信心。
一是建立债务缓冲期，未来半年债务到期的，可以延期一年。
在保交楼、稳增长持续发力的背景下，债务缓期一年对房企特别是民营房企意义重大。有了债务缓冲期，房企就可以集中精力抓竣工交房，随着疫情冲击减小，经济和楼市复苏，房企就可以通过销售回款偿还债务，重新出发。
二是强调市场主体的平等地位，对国有、民营的融资需求要一视同仁。直白点说，就是未来民营房企在融资资质、融资成本方面跟国企一样。
最近2年，国内信贷和发债比较多的是国企，民企贷款难、想发债也很难，最后不得已只能选择更贵的美元债。现在政策越发重视民企的融资需求，房企国内发债和贷款的渠道就会明显增加，成本也会逐渐下降，流动性风险就会得到缓解。
三是降低金融机构对的政策执行压力，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
这一点被很多人忽略，但对房地产行业的融资生态，却是极其重要的一环，所有利好政策的落实，都有赖于这条免责条款的兜底。
过去一年多，央行释放的流动性越来越多，给楼市输血的意图也越发明显，但是资金却一直在银行等金融体系内空转。一面是银行手里拿着钱找不到合适的贷款方，一面是房企这边却快要干死。主要就是银行担心出现坏账、呆账，害怕承担责任，不愿意给房企贷款。
现在的政策态度相当于给银行吃了定心丸。只要尽心尽力做好保交楼工作的，就大胆去做，银行不用为风险担责，领导也不会因此搭上前途。
银行的积极性一旦调动起来，资金运转效率就会大幅提升，对房企的政策利好就会加速落地。
拐点降至？
针对民企的融资困境，决策层在2018年就提出了信贷、债券、股权三个支持渠道，俗称“三支箭”的政策组合。
最近一个多月，房地产救市的步伐明显加快，房企的融资环境已经出现积极变化，主要的渠道，来自第二支箭。
10月份，房企内地信用债发行343亿元，同比大增60.1%，增速较9月扩大53.3个百分点。
11月8日，央行出手支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，并提及了2500亿元的资金支持规模。
在此之前，5-8月的支持示范房企增信发债，只涉及6家民营房企，11月1日交易商协会座谈会也只有21家房企，这次政策覆盖的范围明显大幅扩容。
央行新政第二天，龙湖就率先拿下200亿的增信发债额度，超过了此前的中海，成为年内房企获批的最高一笔融资。政策落地后，龙湖债券成交价大幅上升，为稳定楼市信心注入一剂强心针。
第三支箭股权融资方面，虽然地产行业的定增还没有放开，但是部分房企通过配股，照样解决了股权融资需求。
11月15日，“宇宙房企”碧桂园公告宣布，拟配股14.63亿股，配股价2.68港元/股，较前一日收盘价折价约18%，融资金额约39.21亿港元。
11月16日，雅居乐集团公告称，按配售价每股2.68港元配售2.95亿股，占公司已发行股本约7.53%，预计将获得约7.83亿港元资金。
与定增的场外融资相比，配股需要二级市场所有股东投入真金白银，对房企的短期股价影响较大。但是房企在股市获得了低成本的融资，为后续的健康发展奠定了基础，长期股价自然也会获得更多的支撑。
政策不仅给房企提供资金增量，也助推存量资金的盘活。
11月14日，银保监会、住建部、人民银行三部门联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，旨在支持优质房地产企业合理使用预售监管资金。
也就是说，只要企业过往信誉好，可动用的预售资金就不会少，就会为房企后续的工程建设和竣...
